uzluga.ru
добавить свой файл


Подготовка и реализация инвестиционного проекта

Лекция 6

16 февраля 2012 г.

План лекции

1.Необходимость проекта, законодательство, регулирующее создание объекта.

2.Проектная документация и её состав, этапы проектирования.

4. Примерная стоимость проектирования; проектные институты. Риски, связанные с проектированием, и основные способы противодействия им.

5.Строительные нормы и правила (СНиПы), причины, определяющие целесообразность их унификации с Евросоюзом.

6. Смета и сметная стоимость объекта.

7. Экспертиза и согласование проекта.

8. Прединвестиционные затраты и их состав.

9. Организация выбора исполнителей работ, подрядчики и поставщики оборудования.

10. Основные риски на этапе создания объекта, необходимость контроля за ходом строительства и организация такого контроля как основной способ противодействия рискам

1.1 Необходимость проекта

1. Для объектов капитального строительства состав необходимой документации определяется законодательством. Градостроительный кодекс содержит понятие «разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства»
  • ФЗ об инвестиционной деятельности определяет инвестиционной проект как обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).



1.2 Инвестиционный проект

  • Позволяет оптимизировать принимаемые решения. Ситуации, возможные в жизни, предварительно моделируются на ЭВМ, что избавляет от излишних рисков.

  • Экспертиза проекта понижает риски, связанные с ошибками в проекте.

  • Утверждённый проект с необходимыми согласованиями важен для убеждения потенциальных кредиторов в возврате ссужаемых средств.

  • Предварительное обсуждение с общественностью понижает строительные риски.



1.3 Назначение проекта

1. Проект является основным документом, по которому

осуществляется создание объекта, предусмотренного проектом.

2. Проекты (типовые и индивидуальные) всегда составляются

до начала строительных работ.

3. В разрабатываемых проектах максимально используются достижения

науки и техники. По этой причине проекты являются носителями инноваций.

4. По рабочим чертежам ведутся строительные работы.

5. Смета проекта являются документами, на основе которого

определяется потребность в средствах .

2.0 Формирование замысла

  • Источники идей – линейный менеджмент; высшее руководство; партнеры по бизнесу. Выбор и предварительное обоснование замысла – важно обеспечить постоянный приток идей. Поощрение сотрудников за идеи. Взаимодействия с потребителями и поставщиками – предложить новое, адаптироваться к новому.

  • Отбор внутри фирмы. В крупных – инвестиционный комитет.

инновационный, патентный и экологический анализ проекта;

2.1 Общая схема создания объекта



2.2 Схема разработки проекта



2.3. Предпроектные исследования (opportunity studies)

  • Изучение спроса;

  • текущие и ожидаемые цены на продукцию и основные элементы затрат

  • обоснование организационно-правовой формы реализации проекта;

4) определение состава участников;

5) предполагаемая оценка требуемых инвестиций с оценкой их коммерческой эффективности;

6) подготовка исходно-разрешительной документации;

7) утверждение результатов обоснования инвестиционных возможностей;
  • подготовку контрактной документации на проектно-изыскательские работы;

  • подготовку инвестиционного предложения для потенциального инвестора (решение о финансировании работ по подготовке ТЭО проекта).



2.4 Проектная документация как вклад в реализацию стратегии компании



2.5 Состав проектной документации

  • Рабочие чертежи.

  • Технико-экономическое обоснование (ТЭО) проекта.

Состав документов и порядок их разработки регламентируются СНиП 11-01 – 95.

2.6 Состав задания на проектирование производственного объекта

  • Основание для проектирования

  • Вид строительства

  • Стадийность проектирования

  • Требования по вариантной и конкурсной разработке

  • Особые условия строительства

  • Основные технико-экономические показатели объекта

  • Требования к качеству и экологическим параметрам продукции

  • Требования к технологии, режиму предприятия

  • Требования к архитектурно - строительным, объемно-планировочным и конструктивным решениям

  • Выделение очередей и пусковых комплексов, требования по перспективному расширению предприятия

  • Требования по охране окружающей среды

  • Демонстрационные материалы



2.7 Основные технико-экономические показатели объекта



2.8 Проектная документация - назначение

1. Разработанная проектная документация согласуется со всеми службами и, если необходимо, проходит государственную экспертизу проекта. От инженерных сетей получают  их согласие в виде технического решения (ТР).

2. Утверждения проекта и получения разрешений на выполнение строительных работ у органов местной власти, а при необходимости получения разрешений на строительство в Государственной архитектурно-строительной инспекции.

3. По окончании строительства - акт о вводе обхекта в эксплуатацию - подтверждение его соответствия проектным решениям, нормам и правилам и возможности дальнейшей его безопасной эксплуатации.

4. Заключительный этап. На основании сертификата, акта ввода, а также других документов, полученных в процессе строительства оформляется право собственности с последующей государственной регистрацией

2.9 Разрешение на проектирование.

Необходимы технические условия  для проектирования (ТУ) от всевозможных инстанций и предприятий, которые обслуживают инженерные сети и коммуникации, к которым в последствии необходимо будет подключить объект для обеспечения водой, канализацией, отоплением, электроэнергией, связью и т.п.

2.10 Этапность проектирования.

Этапность проектирования зависит от сложности проекта. При необходимости проработки вариантов и выбора из них неизбежны два этапа:

1) эскизные проекты по вариантам решений и выбор из них окончательного;

2) рабочий проект, по отобранному и уточненному варианту.

3. Уникальные и типовые проекты

  • Уникальный проект готовится по индивидуальному ТЗ. Дорого.

  • Типовые проекты разрабатываются на объекты массового строительства. Для строительства по такому проекту осуществляется его привязка к местным условиям.



3.1 Пример типового проекта коттеджа



3.3 Типовые проекты на сайте www.tipovoy-proekt.ru

35кВ и выше ВЛЗ 10кВ ВЛ 10кВ ВЛИ 0,4кВ ВЛ 0,4кВ Кабельные линии КТП – комплексная трансформаторная подстанция ДЭС – дизельные электростанции Заземление и молниезащита Освещение и электропроводки Взрывоопасные помещения

4.1.Организация выбора проектной организации

Типовые функции проектной организации:

1) эскизное проектирование, особенно важное для оценки разных вариантов;

2) рабочее проектирование ;

3) разработка смет;
  • авторский надзор за ходом создания объекта. Только они могут остановить строителей, «упрощающих» решения и заменяющих материалы на более дешёвые. Аквапарк!

Предпочтителен закрытый конкурс, к участию в котором приглашаются фирмы с хорошей репутацией.

4.2 Проектные институты

1. Обязательный анализ результатов их работ.

2. Риск навязывания модных решений, не проверенных в российских условиях, и оборудования определенных компаний.

5.1 от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"

Статья 6. Документы в области стандартизации, в результате применения которых обеспечивается соблюдение требований настоящего Федерального закона

Раздел 1. Организация, Управление, Экономика

Раздел 2. Нормы проектирования (Безопасность, Конструкции, Инженерные сети и системы, Транспорт, Гидротехнические сооружения, Градостроительство)

Раздел 3. Организация, производство и приемка работ

Раздел 4. Сметные нормы

Раздел 5. Нормы затрат материальных и трудовых ресурсов



5.2 СП 11-106-97*. Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих (дачных) объединений граждан

СНиП 2.04.01-85*. Внутренний водопровод и канализация зданий

СНиП 2.04.02-84*. Водоснабжение. Наружные сети и сооружения

СНиП 2.04.03-85. Канализация. Наружные сети и сооружения

СНиП 2.04.05-91*. Отопление, вентиляция и кондиционирование

СНиП 2.04.08-87*. Газоснабжение

СНиП 2.05.13-90. Нефтепродуктопроводы, прокладываемые на территории городов и других населенных пунктов

СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений

СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания;

СНиП II-3-79*. Строительная теплотехника

СНиП 3.05.04-85*. Наружные сети и сооружения водоснабжения и канализации

СНиП 21-01-97*. Пожарная безопасность зданий и сооружений

ВСН 59-88 . Электрооборудование жилых и общественных зданий. Нормы проектирования

5.2 Окончание

НПБ 106-95. Индивидуальные жилые дома. Противопожарные требования

ПУЭ. Правила устройства электроустановок. - 6-е изд., 1998 г., 7-е изд., главы 6, 7.1, 2000 г.РД 34.21.122-87. Руководящий документ. Инструкция по устройству молниезащиты зданий и сооружений

СанПиН 2.1.6.983-96. Гигиенические требования к обеспечению качества атмосферного воздуха населенных местСанПиН 2.1.4.027-95. Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов хозяйственно-питьевого назначения

СанПиН 2.1.4.544-96. Требования к качеству воды нецентрализованного водоснабжения, санитарная охрана источников

СанПиН 2.1.4.559-96. Питьевая вода. Гигиенические требования к качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения. Контроль качества

СанПиН 2.2.1/2.1.1.984-96. Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объекто

СанПиН № 4630-88. Санитарные правила и нормы охраны поверхностных вод от загрязнения.

6.Смета на строительство



7. Организация экспертизы

Задача экспертизы – оценка ценности проекта. Кроме технического расчёта эффективности проекта:

* воздействие на окружающую среду;

* социальные последствия реализации проекта;

* экономические последствия для развития поселения, где реализуется проект;
  • Коммерческие перспективы проекта.

Состав экспертов.

Руководитель – экономист с опытом работы в данной сфере; маркетолог; технолог; инженер по оборудованию; инженер-строитель; менеджер; юрист

8. Прединвестиционные исследования. Стоимость= 0,7% для крупных; 5% для средних проектов

  • формирование инвестиционного замысла (opportunity studies);

  • предпроектные исследования инвестиционных возможностей (pre-feasibility studies);

  • технико-экономическое обоснование проекта (ТЭО), (feasibility studies);

  • подготовка оценочного заключения и принятие решения об инвестировании (final evaluation).



Выбор исполнителей

  • Процедуры выборы отработаны.

  • Перед принятием решения убедиться в качестве продукции тех, с кем собираетесь сотрудничать.

  • Низкая цена не может быть главным критерием.

  • Качество проекта должно быть достаточным.



10. Основные риски на этапе создания объекта



ТЭО

  • Оценка объёма сбыта по основным категориям покупателей и районам, включая экспорт и проект программы выпуска продукции;

  • Подготовка исходно-разрешительной документации;

  • 5. Разработку технических решений, в том числе генерального плана, технологических решений;

  • Описание системы управления предприятием, организации труда рабочих и служащих; Подготовку сметно-финансовой документации, выбор конкретного инвестора, оформление соглашения; Оценка рисков, связанных с осуществлением проекта; Формулирование условий прекращения реализации проекта.

  • Эффективность проекта



Выводы

  • Прежде всего – создание объекта на бумаге. Максимум того, что возможно, необходимо смоделировать и оценить на прединвестиционной стадии.

  • Проект необходимо вписать в окружающий мир. Широкое обсуждение проекта доставляет много хлопот, но избавляет от потенциальных неприятностей.

  • При выборе исполнителей главное внимание надо уделить качеству их работы. Переделки и суды перекроют любую экономию.



Темы 5 Организация взаимодействия инвестора с властями региона и муниципалитета

  • .

  • Что ищет инвестор в инвестиционном проекта? Необходимые и достаточные условия для принятия инвестором решения инвестировать. Роль продукта и команды предпринимателя. Градостроительный кодекс, роль муниципальных властей в решении вопроса о доступе к земле. Формы сотрудничества власти и бизнеса. Причины, по которым инвестор должен добиваться ратификации достигнутых с властью соглашений законодательными собраниями привести примеры успешного сотрудничества власти и бизнеса..

  • Предварительные выводы из домашнего задания.