uzluga.ru
добавить свой файл
1


Представленная карта наглядно демонстрирует условное разделение поселков локального рынка на 2 зоны – Кстовский и Богородский районы, где сосредоточено основное предложение домовладений.


Доля рынка На расстоянии до 50 км от Нижнего Новгорода на рынке загородной недвижимости предлагаются к продаже домовладения различных форматов: коттеджи, участки без подряда и таунхаусы в 24 коттеджных поселках.



Структура предложений по площади участков Средняя площадь участка в коттеджном поселке эконом 14 соток, бизнес класса 18,5 соток, элит – 25 соток



Структура предложения по площади домовладений Структурный анализ предложения домов локального рынка в зависимости от их площади показывает, что наибольшей популярностью у застройщиков коттеджных поселков пользуются коттеджи и таунхаусы площадью от 150 кв.м. до 200 кв.м.





Структура предложения по цене (бюджет клиента) Среднее значение стоимости 1 кв. м. коттеджа в целом по анализируемому сегменту составляет 35 875 руб., участка с подрядом 26 800 руб., таунхауса 29 500 руб.



Необходимость в ипотеке от банка и рассрочки от девелопера или застройщика

  • Уровень заработной платы в Нижегородской области за 2009 год по данным федеральной службы государственной статистки составил 14 443 руб., тогда как по Нижнему Новгороду – 20 000 руб. Таким образом, можно предположить, что в настоящее время (2011 год) не менее 35% нижегородцев имеет доход свыше 20-25 тыс.рублей, позволяющий семье из двух работающих человек воспользоваться ипотекой для приобретения жилой недвижимости. Речь идет о 450 тыс. человек или 150 тыс. домохозяйств.

  • Также хочу обратить внимание, что не зависимо от сегмента недвижимости ипотеку или рассрочку хотят рассматривать более 50% клиентов, не только по причине отсутствия денежных средств, но и по причине возможности держать деньги в обороте (чаще касается предпринимателей и топ менеджеров).

  • Про приобретение загородного жилья в качестве инвестиций или для дальнейшей сдачи в аренду говорить пока рано, так как для таких операций рынок не достаточно развит и подобных примеров нет. Аренда современного загородного дома слишком дорога для жителей города, а в целях инвестиций приобретаются скорее квартиры.



Структура расходов населения

  • Согласно данным Федеральной службы по государственной статистике РФ среднедушевой доход на душу населения в Нижнем Новгороде составляет 21 437 руб. в месяц. Следовательно, совокупный доход потенциальных покупателей равен $1078,75 млн. в месяц.

  • Далее выделим из совокупного дохода средства, которые в последствии будут затрачены на приобретение жилья. Для этого рассмотрим структуру расходов жителей Нижегородской области.

Структура расходов населения:

 

• расходы на покупку товаров и оплату услуг – 69,8%;

• оплата обязательных платежей и взносов, деньги по переводам – 10,5%;

• сбережения во вкладах и ценных бумагах – 7,8%;

• сбережения, затрачиваемые на покупку жилья – 1,1%;

• покупка валюты – 3,6%;

• другие расходы – 7,2%.

Количество потенциальных покупателей и прошедшие сделки

  • Жители Нижнего Новгорода – 1 278 800 человек, составляют 90% всех потенциальных покупателей. Оставшаяся часть покупателей насчитывает 1 278 800 / 90% *10% = 115 092 человек. Таким образом, численность потенциальных покупателей жилья в г. Нижний Новгород насчитывает 1 278 800 + 115 092= 1 393 892 человек.

  • Согласно приведенным выше данным в настоящее время (2012 год) не менее 35% нижегородцев имеет доход свыше 20-25 тыс.рублей, позволяющий семье из двух работающих человек воспользоваться ипотекой для приобретения жилой недвижимости. Речь идет о 450 тыс. человек.

  • Согласно собранной информации, ежегодно только на первичном рынке Нижнего Новгорода реализуется более 1500 квартир, в коттеджных поселках удаленностью до 50 км от города в 2010 году было продано более 340 домовладений.

  • Таким образом, объем затраченных целевой аудиторией денежных средств в недвижимость первичного сегмента в 2010 году составил 200 млн. долл.



Неразвитый рынок

  • Количество фактически возможных сделок купли-продажи малоэтажной недвижимости в год – 216 сделок (18 сделок в месяц)

  • количество потенциально возможных сделок купли-продажи малоэтажной недвижимости в год – 2462 сделок (205 сделок в месяц).

Причины:

Молодой рынок, неразвита культура загородной жизни

Отсутствие качественных предложений по оптимальной стоимости

Отсутствие развитых и гибких ипотечных программ

Отсутствие культуры продаж

Слабая юридическая основа

Прогноз объема предложений динамики объема предложения и продаж коттеджных поселков Нижнего Новгорода на 2009 - 2013 гг. Прогнозные показатели рассчитывались исходя из состояния рынка на данный момент и с учетом возможного влияние различных факторов – экономическая ситуация, появление новых проектов и т.п.



Генплан развития Нижнего Новогорода

Генплан развития Нижнего Новгорода до 2030 года предусматривает увеличение доли жилого фонда с 51,6% до 57,8% от общего фонда застройки города. Для этой цели предусмотрены следующие меры:

• Перевод 680 га садов в жилые территории (в Сормовском р-не - 140 га; в Автозаводском р-не - 340 га; в Приокском р-не - 200 га.)

• Освоение незастроенных территорий в Нижегородском районе - 250 га; в Советском районе - 310 га; в Приокском районе - 200 га.

• Перевод территорий, занятых промышленными предприятиями, в жилые территории - в Заречной части города (порядка 120 га).

• Резервирование территорий для нового жилищного строительства в границах города предполагается на территории 0,9 тыс. га.

В планах администрации в 2011 году ввести в эксплуатацию 550 тысяч кв.м жилья., а к 2013 году этот показатель должен дойти до 690 тыс. кв.м.

По итогам 2010 года средняя стоимость 1 кв.м. коттеджа составила 27 342 руб., таунхауса – 26 650 руб. По сравнению с установленными ценами до конца 2013 года эксперты прогнозируют увеличение стоимости в среднем на 30%, что объясняется темпами роста цен на рынке.





Задачи проекта

  • Стратегической задачей нового проекта является формирование самого стиля загородной жизни с его преимуществами, признанными всем цивилизованным миром. Конкурентами первого знакового проекта в Нижнем Новгороде станут не существующие коттеджные поселки, а в большей степени рынок городского жилья.

  • Новый продукт будет не удовлетворять существующий спрос, а формировать его. Будет прививаться потребность в загородной жизни даже у городских по менталитету жителей Нижнего Новгорода.Такая стратегия требует значительных затрат на продвижение в первые 2-3 года, но при профессиональном подходе создаст проекту не только репутацию, но и устойчивую ассоциацию: «качество жизни = наш проект».



Максимальная дифференциация объекта продаж, чтобы каждый тип покупателя нашел свой продукт, но не испугался соседства с другим типом предложения

  • Максимальная дифференциация объекта продаж, чтобы каждый тип покупателя нашел свой продукт, но не испугался соседства с другим типом предложения

  • Эффективное зонирование территории с тем, чтобы минимизировать риски застройки, ориентировать индивидуальную инфраструктурную составляющую на различные зоны

  • Использование очередности застройки с тем, чтобы избежать долгостроя и минимизировать риски

  • Максимально активный старт работ по межеванию, подведению коммуникаций,

  • организации дорог и пр.

  • Максимально амбициозная, масштабная рекламная кампания

  • Формирование репутации проекта за счет административной поддержки с первых дней запуска



Целевые группы потребителей

  • Молодые семьи, приобретающие загородную недвижимость при рождении детей для сезонного или постоянного проживания. Возраст 25- 35, доход на семью 30-50 тыс. руб. – 15%

  • Жители Нижнего Новгорода, не имеющие загородного дома-

приобретение для сезонного или постоянного проживания. Возраст 35-50, доход 80-100 тыс. на семью. – 55%
  • Покупатели квартир в городе или на Бору (1500 ед. в год), которые могут быть переориентированы на современный эко-проект. Максимально широкая по составу аудитория. – 20% (330 ед.)

  • За счет репутации и эксклюзивности подхода к проекту можно переориентировать высокодоходную аудиторию, имеющую загородную недвижимость – 10%



Основные идеи проекта/позиционирование

  • благоприятная экологическая обстановка

  • все строительство осуществляется из экологически чистых материалов

  • доступное качественное жилье, эффективное экономичное использование

  • полноценная инфраструктура, позволяющая минимизировать передвижения, что позволяет больше времени проводить на свежем воздухе дома с семьей

  • использование новейших технологий в организации активной жизни жителей поселка: благоустроенные зоны отдыха, знаки дорожного движения внутри поселка, организованная въездная группа и т.д.

  • Сочетание нескольких форматов в одной концепции, что делает проект интересным и доступным активным жителям Нижнего Новгорода.

 

Малоэтажный микрорайон Линда



Схема инфраструктуры



Зонирование по очередям



Транспортная схема