uzluga.ru
добавить свой файл
1

В доме, в котором создано ТСЖ, возможны следующие модели содержания общего имущества в многоквартирном доме:

1.      управление осуществляется правлением ТСЖ, обслуживание и ремонт осуществляются:

1.1. собственниками помещений (маловероятная модель);

1.2. товариществом (наемным штатным персоналом товарищества);

1.3. подрядчиками (индивидуальными предпринимателями или специализированными организациями) по договору (договорам) с товариществом.

2.      управление осуществляется управляющим - физическим лицом, являющимся наемным штатным работником товарищества, обслуживание и ремонт осуществляются:

2.1. собственниками помещений (маловероятная модель, далее не рассматривается, см. п.1.1);

2.2. товариществом (наемным штатным персоналом товарищества);

2.3. подрядчиками (индивидуальными предпринимателями или специализированными организациями) по договору (договорам) с товариществом.

3.      управление осуществляется управляющим (индивидуальным предпринимателем) или управляющей организацией на основании договора управления с товариществом, а обслуживание и ремонт осуществляются:

3.1. собственниками помещений (маловероятная модель, далее не рассматривается, см. п.1.1);

3.2. товариществом (наемным штатным персоналом товарищества);

3.3. подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом;

3.4. штатным персоналом управляющей организации;

3.5. подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с управляющей организацией (самая распространенная модель).


Модель 1.1. управление осуществляется правлением ТСЖ, обслуживание и ремонт осуществляются своими силами (собственники обслуживают и ремонтируют общее имущество в многоквартирном доме).

Преимущества:

- есть постоянно действующий орган управления многоквартирным домом, возможность оперативного принятия решений по текущим вопросам содержания и ремонта МКД;

- интересы правления совпадают с интересами собственников помещений, включая заинтересованность в проведении ресурсосберегающих мероприятий, в переводе текущих затрат в капитальные с целью улучшения состояния общего имущества и оптимизации платежей/взносов собственников помещений;

- платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет товарищества, собственники помещений имеют возможность контролировать не только результаты деятельности правления по содержанию МКД, но и использование средств;

- законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков»;

- возможность без налогообложения откладывать средства на капитальный ремонт МКД, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта

- собственники помещений не несут затрат, связанных оплатой услуг управляющей организации.

Недостатки:

- обычно недостаточная квалификация членов правления в вопросах управления МКД, сменяемость выборных членов правления делает нецелесообразной повышение их квалификации в сфере управления недвижимостью;

- собственники помещений чаще всего не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом (навыками) для исполнения функций управления, поэтому отсутствует перспективное планирование работ по содержанию и ремонту МКД, выполнение работ, главным образом, ограничивается уборкой подъездов и придомовой территории, работы по ремонту чаще всего носят разовый характер, как реагирование на аварийные ситуации;

- из-за недостаточной квалификации собственников помещений отсутствует грамотное финансовое управление, в том числе обоснование необходимых размеров платежей/взносов собственников помещений на содержание МКД;

- отсутствие формализованного (бухгалтерского) учета поступления и расходования средств собственников помещений на содержание МКД, средства или собираются неформальным образом («в шапку») или поступают на расчетный счет одного из собственников помещений, в обоих случаях, возможны злоупотребления при их использовании;

- обычно низкое качество работ по содержанию и ремонту, выполняемых самими собственниками помещений, по сравнению со специализированными организациями, располагающими квалифицированными специалистами и специальным оборудованием;

^ Большая часть недостатков данной модели не имеет существенного значения только при незначительных размерах многоквартирного дома (2-8 квартир) и малом числе собственников помещений.


Модель 1.2. Управление осуществляется правлением товарищества, обслуживание и ремонт осуществляются наемным штатным персоналом товарищества

Преимущества:

- есть постоянно действующий орган управления многоквартирным домом, возможность оперативного принятия решений по текущим вопросам содержания и ремонта МКД;

- интересы правления совпадают с интересами собственников помещений, включая заинтересованность в проведении ресурсосберегающих мероприятий, в переводе текущих затрат в капитальные с целью улучшения состояния общего имущества и оптимизации платежей/взносов собственников помещений;

- платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет товарищества, собственники помещений имеют возможность контролировать не только результаты деятельности правления по содержанию МКД, но и использование средств;

- законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков»;

- возможность без налогообложения откладывать средства на капитальный ремонт МКД, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта

Недостатки:

- обычно недостаточная квалификация членов правления в вопросах управления МКД, сменяемость выборных членов правления делает нецелесообразной повышение их квалификации в сфере управления недвижимостью;

- если в правление выбраны профессионалы, обычно неоплачиваемый или низко оплачиваемый труд, ограниченный срок пребывания в правлении заставляет членов правления совмещать работу в правлении с основной профессиональной деятельностью, управлению домом они могут уделять недостаточно времени;

- в случае если член правления становится профессионалом в сфере управления МКД, он фактически монополизирует выборную должность, становится незаменимым настолько, что судьба товарищества затем зависит от этого человека;

- необходимо наличие собственной материально-технической базы для управления, обслуживания и ремонта многоквартирного дома;

- заработная плата наемного персонала и начисления на нее – постоянная статья расходов товарищества, не всегда связанная с объемом и качеством выполнения работ;

- из-за ограниченного объема работ по обслуживанию/ремонту одного МКД квалифицированный персонал не может быть занят на полную ставку (используется по совместительству), или на работу принимаются один-два человека «на-все-руки-мастера» (недостаточная специализация/квалификация работников);

- обычно у правления нет навыков работы с должниками по оплате обязательных платежей/взносов.

Качество управления МКД зависит от квалификации собственников помещений, избранных в правление товарищества, уровень обслуживании/ремонта – от квалификации персонала и материально-технической базы ТСЖ.


Модель1.3. Управление осуществляется правлением товарищества, обслуживание и ремонт - подрядчиками по договору (договорам) с товариществом


Преимущества для собственников помещений:

- есть постоянно действующий орган управления многоквартирным домом, возможность оперативного принятия решений по текущим вопросам содержания и ремонта МКД;

- интересы правления совпадают с интересами собственников помещений, включая заинтересованность в проведении ресурсосберегающих мероприятий, в переводе текущих затрат в капитальные с целью улучшения состояния общего имущества и оптимизации платежей/взносов собственников помещений;

- ТСЖ нет необходимости создавать и содержать материально-техническую базу, работы по обслуживанию и ремонту выполняются на профессиональном уровне;

- есть возможность выбирать подрядчиков по наилучшему соотношению «цена - качество»;

- платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет товарищества, оплата работы подрядчиков - «за результат», неизрасходованные средства остаются для нужд МКД;

- собственники помещений имеют возможность контролировать не только результаты деятельности правления по содержанию МКД, но и использование средств;

- законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков»;

- возможность без налогообложения откладывать средства на капитальный ремонт МКД, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта.

^ Недостатки для собственников помещений:

- обычно недостаточная квалификация членов правления в вопросах управления МКД, сменяемость выборных членов правления делает нецелесообразной повышение их квалификации в сфере управления недвижимостью;

- если в правление выбраны профессионалы, обычно неоплачиваемый или низко оплачиваемый труд, ограниченный срок пребывания в правлении заставляет их совмещать работу в правлении с основной профессиональной деятельностью, управлению домом они могут уделять недостаточно времени;

- в случае если член правления становится профессионалом в сфере управления МКД, он фактически монополизирует выборную должность, становится незаменимым настолько, что судьба товарищества затем зависит от этого человека;

- обычно у правления нет навыков работы с должниками по оплате обязательных платежей/взносов.

^ Преимущества для обслуживающей организации (подрядчиков):

- отношения по договору, в том числе по оплате работ строятся с одним заказчиком – юридическим лицом Данная модель может обеспечить требуемый уровень обслуживания, уровень управления многоквартирным домом зависит от квалификации собственников помещений, выбранных в правление ТСЖ.





Модель 2.2. Управление осуществляется управляющим - физическим лицом, наемным штатным работником товарищества, обслуживание и ремонт осуществляются наемным штатным персоналом товарищества   

          
Преимущества:

- есть ответственное за управление многоквартирным домом лицо - управляющий и постоянно действующий орган управления – правление, контролирующее работу управляющего, есть возможность оперативно принимать решения по текущим вопросам содержания и ремонта МКД и квалифицированно организовать их исполнение;

- интересы правления совпадают с интересами собственников помещений, а управляющий обеспечивает профессиональный уровень управления МКД, финансовое управление в ТСЖ, включая работу с задолжниками по обязательным взносам/платежам;

- платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет товарищества, собственники помещений имеют возможность контролировать не только результаты деятельности по управлению и содержанию МКД, но и использование средств;

- законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков», эта работа может быть поручена управляющему;

- возможность без налогообложения откладывать средства на капитальный ремонт МКД, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта.

Недостатки:

- необходимо наличие собственной материально-технической базы для управления, обслуживания и ремонта многоквартирного дома;

- заработная плата управляющего и другого штатного персонала и начисления на нее – постоянная статья расходов товарищества, не всегда связанная с объемом и качеством выполнения работ;

- управление только одним многоквартирным домом обычно не соответствует профессиональному потенциалу и/или запросам по оплате квалифицированного управляющего, поэтому квалифицированный управляющий или работает на часть ставки (по совместительству), то есть не всегда доступен для ТСЖ/собственников помещений, или оплата его труда дорого обходится собственникам помещений или ТСЖ нанимает управляющего с недостаточно высокой квалификацией;

- из-за ограниченного объема работ по обслуживанию/ремонту одного МКД квалифицированный персонал не может быть занят на полную ставку (используется по совместительству), то есть не всегда в распоряжении ТСЖ/управляющего, или на работу принимаются один-два человека «на-все-руки-мастера» (недостаточная специализация/квалификация работников).

Данная модель может обеспечить профессиональный уровень управления многоквартирным домом, уровень обслуживания и ремонта зависит от квалификации персонала и материально-технической базы ТСЖ.


Модель 2.3. Управление осуществляется управляющим - физическим лицом, наемным штатным работником товарищества, обслуживание и ремонт – подрядчиками по договорам с товариществом


^ Преимущества для собственников помещений:

- есть ответственное за управление многоквартирным домом лицо - управляющий и постоянно действующий орган управления – правление, контролирующее работу управляющего, есть возможность оперативно принимать решения по текущим вопросам содержания и ремонта МКД и квалифицированно организовать их исполнение;

- интересы правления совпадают с интересами собственников помещений, а управляющий обеспечивает профессиональный уровень управления МКД, финансовое управление в ТСЖ, включая работу с задолжниками по обязательным взносам/платежам;

- платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет товарищества, собственники помещений имеют возможность контролировать не только результаты деятельности по управлению и содержанию МКД, но и использование средств;

- ТСЖ нет необходимости создавать и содержать материально-техническую базу, работы по обслуживанию и ремонту выполняются на профессиональном уровне;

- есть возможность выбирать подрядчиков по наилучшему соотношению «цена - качество» и квалифицированный управляющий, способный обеспечить выбор подрядчиков;

- оплата работы подрядчиков производится со счета ТСЖ «за результат», неизрасходованные средства остаются для нужд МКД;

- законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков», эта работа может быть поручена управляющему;

- возможность без налогообложения откладывать средства на капитальный ремонт МКД, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта.

^ Недостатки для собственников помещений:

- управление только одним многоквартирным домом обычно не соответствует профессиональному потенциалу и/или запросам по оплате квалифицированного управляющего, поэтому квалифицированный управляющий или работает на часть ставки (по совместительству), то есть не всегда доступен для ТСЖ/собственников помещений, или оплата его труда дорого обходится собственникам помещений, или ТСЖ нанимает управляющего с недостаточно высокой квалификацией.

 

^ Преимущества для обслуживающей организации / подрядчиков: отношения по договору, в том числе по оплате работ, строятся с одним заказчиком – юридическим лицом (ТСЖ)

 ^ Данная модель может обеспечить профессиональный уровень управления многоквартирным домом  и требуемый уровень обслуживания и ремонта.



Модель 3.2. Управление осуществляется управляющей организацией или управляющим – индивидуальным предпринимателем, обслуживание и ремонт - наемным штатным персоналом товарищества

^ Преимущества для собственников помещений:

- есть постоянно действующий орган управления – правление, возможность оперативно принимать решения по текущим вопросам содержания и ремонта МКД;

- интересы правления совпадают с интересами собственников помещений, а управляющая организация/управляющий обеспечивает профессиональный уровень управления МКД, финансовое управление в ТСЖ, включая работу с должниками;

- выбор управляющей организации исходя из оптимального соотношения «цена/качество»;

- платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет товарищества, собственники помещений имеют возможность контролировать не только результаты деятельности по управлению и содержанию МКД, но и использование средств;

- заказ конкретного перечня услуг управления, оплата «за результат»;

- для управляющей организации/управляющего ТСЖ – один из заказчиков/клиентов, стоимость услуг управления может быть ниже, чем расходы на управление своими силами и оплата управляющего - штатного работника;

- законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков», эта работа может быть поручена управляющей организации;

- возможность без налогообложения откладывать средства на капитальный ремонт МКД, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта.

^ Недостатки для собственников помещений:

- необходимо наличие собственной материально-технической базы для обслуживания и ремонта многоквартирного дома;

- заработная плата штатного персонала и начисления на нее – постоянная статья расходов товарищества, не всегда связанная с объемом и качеством выполнения работ;

- из-за ограниченного объема работ по обслуживанию/ремонту одного МКД квалифицированный персонал не может быть занят на полную ставку (используется по совместительству), то есть не всегда в распоряжении ТСЖ, или на работу принимаются один-два человека «на-все-руки-мастер» (недостаточная специализация/квалификация);

- правление ТСЖ не только контролирует исполнение обязательств по договору управляющим, но и отвечает за организацию работы, контроль исполнениями обязанностей персоналом.

^ Недостатки для управляющей организации/управляющего:

- оказывает только часть из перечня услуг управления многоквартирным домом;

- персонал товарищества не подчиняется управляющей организации, поэтому она не может гарантировать достижение хорошего результата по содержанию МКД.

Данная модель может обеспечить профессиональный уровень услуг управления, заказанных товариществом, а уровень обслуживания и ремонта зависит от квалификации персонала и материально-технической базы ТСЖ.


Модель 3.3. Управление осуществляется управляющей организацией по договору с товариществом, а обслуживание и ремонт осуществляются подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом


^ Преимущества для собственников помещений:

- есть постоянно действующий орган управления – правление, интересы которого совпадают с интересами собственников помещений, возможность на постоянной основе взаимодействовать с управляющей организацией и подрядчиками и контролировать исполнение ими обязательств по договорам;

- ТСЖ нет необходимости создавать и содержать материально-техническую базу, работы по обслуживанию и ремонту выполняются на профессиональном уровне;

- есть возможность выбирать управляющую организацию и подрядчиков по наилучшему соотношению «цена / качество»;

- платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет ТСЖ, собственники помещений имеют возможность контролировать не только результаты деятельности по управлению и содержанию МКД, но и использование средств;

- заказ конкретного перечня услуг управления, работ по обслуживанию и ремонту, оплата «за результат»;

- в условиях конкуренции на рынке расходы на оплату управления, работ по обслуживанию и ремонту обычно ниже, чем на выполнение их своими силами или штатным персоналом ТСЖ, при более высоком качестве;

- при смене управляющей организации ТСЖ сохраняет подрядчиков по обслуживанию и ремонту МКД;

- законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков», эта работа может быть поручена управляющей организации;

- возможность без налогообложения откладывать средства на капитальный ремонт МКД, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта.

^ Недостатки для ТСЖ:

- правление ТСЖ должно контролировать исполнение обязательств по договорам не только управляющей организацией, но и подрядчиками по обслуживанию и ремонтам.

^ Преимущества для управляющей организации / подрядчиков:

- отношения по договору, в том числе по оплате работ строятся с одним заказчиком – юридическим лицом

^ Недостатки для управляющей организации:

- оказывает только часть из полного перечня услуг управления;

- не распоряжается средствами для оплаты подрядчиков;

- осуществляет контроль работы подрядчиков только как представитель ТСЖ.

^ Данная модель может обеспечить профессиональный уровень управления, обслуживания и ремонта МКД.

Модель 3.4. Управление осуществляется управляющей организацией по договору с товариществом, обслуживание и ремонт осуществляются так же штатным персоналом управляющей организации.

^ Преимущества для собственников помещений:

- есть постоянно действующий орган управления – правление, интересы которого совпадают с интересами собственников помещений, возможность на постоянной основе взаимодействовать с управляющей организацией и подрядчиками и контролировать исполнение ими обязательств по договорам;

- ТСЖ нет необходимости создавать и содержать материально-техническую базу, работы по обслуживанию и ремонту выполняются на профессиональном уровне;

- есть возможность выбирать управляющую организацию и подрядчиков по наилучшему соотношению «цена / качество»;

- в условиях конкуренции на рынке расходы на оплату управления, работ по обслуживанию и ремонту обычно ниже, чем на выполнение их своими силами или штатным персоналом ТСЖ, при более высоком качестве;

^ Недостатки для собственников помещений:

- платежи собственников помещений поступают на расчетный счет управляющей организации. Следовательно собственники помещений не имеют возможности контролировать использование средств;


Модель 3.3. Управление осуществляется управляющей организацией по договору с товариществом, а обслуживание и ремонт осуществляются подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с управляющей организацией.

^ Преимущества для собственников помещений:

- есть постоянно действующий орган управления – правление, интересы которого совпадают с интересами собственников помещений, возможность на постоянной основе взаимодействовать с управляющей организацией и подрядчиками и контролировать исполнение ими обязательств по договорам;

- ТСЖ нет необходимости создавать и содержать материально-техническую базу, работы по обслуживанию и ремонту выполняются на профессиональном уровне;

- есть возможность выбирать управляющую организацию и подрядчиков по наилучшему соотношению «цена / качество»;

- в условиях конкуренции на рынке расходы на оплату управления, работ по обслуживанию и ремонту обычно ниже, чем на выполнение их своими силами или штатным персоналом ТСЖ, при более высоком качестве;

Недостатки для собственников помещений:

- платежи собственников помещений поступают на расчетный счет управляющей организации. Следовательно собственники помещений не имеют возможности контролировать использование средств;

- отсутствуют прямые правоотношения с исполнителями работ(подрядчиками)